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La industria del bodegaje no ha quedado indiferente a los cambios que ha experimentado el país durante los últimos meses, cambios que han motivado a los proveedores de este tipo de servicios a concentrar y enfocar sus esfuerzos hacia el fortalecimiento y mejora de la experiencia del cliente y la calidad de servicio, aspectos claves para el éxito del negocio en los ya denominados “tiempos de pandemia”.

En el ámbito del bodegaje, el servicio al cliente ha estado por siempre relacionado con la capacidad de las empresas de diseñar soluciones acordes a las necesidades específicas de sus clientes, crear una relación de confianza entre las partes, donde la comunicación y capacidad de respuesta es fundamental y sobre todo entregar aspectos para todos relevantes como calidad de las instalaciones, seguridad, buena ubicación, flexibilidad, etc.

Hoy, en tiempos complejos para todos, estas cualidades cobran aún más valor. ¿Qué tan enfocados están las empresas en satisfacer las necesidades de sus clientes? ¿Cómo ha cambiado esta crisis la visión y proyección de la industria? Son algunas de las preguntas que las empresas han debido responder para diseñar y ajustar su negocio de cara al futuro. Para conocer cómo se han desenvuelto las empresas en este periodo conversamos con David Furman, COO de Empresas Danco y Sebastián Ulloa, Gerente Industrial de Grupo Patio.

ESTADO DEL ARTE DE LA INDUSTRIA

Con la intención de conocer el momento que vive la industria del bodegaje y cómo proyectarse es necesario ahondar en algunos aspectos que han marcado al sector durante el primer semestre. Para eso, recurrimos al informe industrial de JLL, empresa de servicios inmobiliarios, estudio correspondiente al primer semestre 2020.

El estudio arrojó que durante el primer semestre del año se registró una producción de 83.400 m2 de bodegas clase A y B, principalmente en el submercado Poniente (con casi 65 mil m2). Esto representa un crecimiento del 2,4% del stock total en relación con el periodo anterior.

La situación económica actual a nivel país y sus proyecciones han influido en la toma de decisiones y el desarrollo de nuevas etapas o centros de bodegas industriales, aunque no en todos los casos, debido a que algunos proyectos siguen adelante, aseguró JLL. Estas decisiones por parte de los desarrolladores se traducirían en una menor oferta de la esperada para el segundo semestre.

Así, y para conocer las dimensiones de esta industria, el estudio afirma que el stock total de bodegas, clase A y B, asciende a 3.536.000 m2 en los cinco submercados. Un aspecto relevante para considerar, y que da luces de cómo se ha movido este mercado, es la vacancia existente. Al cierre del primer semestre del año, se registró según el informe una vacancia total de 10,2% en el mercado de bodegas industriales (clase A y B), lo que corresponde a 360.500 m2 disponibles, aumentando en 4,8 puntos porcentuales en relación con el segundo semestre del año anterior, informado por el mismo estudio.

Según JLL el aumento de la vacancia se debería principalmente a: “un aumento en la disponibilidad producto del término de grandes contratos que se trasladaron a centros logísticos propios, lo que explica en un 70% el aumento de la vacancia; la producción de 83.400 m2, de la cual se arrendó un 60% aproximadamente al cierre del semestre y nueve meses de adversidad económica a nivel país, afectando a unos rubros más que a otros y/o empresas que no estaban preparadas para enfrentar una situación como la actual”.

A pesar de que la vacancia llegó a los dos dígitos, aún se encuentra en parámetros saludables, a juicio de la empresa, considerando que se ubica en el límite superior del rango saludable, el que va del 6% al 10% y sobre todo teniendo en cuenta lo mencionado anteriormente.

Finalmente, en cuanto a las proyecciones, el estudio de JLL correspondiente al primer semestre DE 2020, reconoce que, en los últimos nueve meses, dos hechos importantes han afectado a la economía de Chile, por una parte, los hechos ocurridos a partir de octubre del año pasado y por otro lado, la pandemia de Covid-19, a partir de marzo. “Esto ha impactado en las expectativas de crecimiento económico del país y también en la demanda por metros cuadrados de bodegas industriales, sin embargo, no es posible cuantificar aún el impacto de estos dos acontecimientos en el mercado de bodegas industriales.

Sin embargo, se espera que los efectos del Covid-19 sobre la economía vayan disminuyendo a fin de año, permitiendo una reactivación económica a partir de 2021” se plantea en el estudio. Según los analistas de JLL, para el segundo semestre del año la producción se ubicaría entorno a los 30 mil m2, por debajo de los 66 mil m2 que se proyectaban a fines del año pasado, en el mismo estudio, principalmente debido a la postergación del desarrollo de algunas etapas. Esta cifra es considerablemente menor en comparación a la registrada en el segundo semestre de años anteriores. Por otro lado, según el análisis, no se esperan más movimientos de empresas a centros de distribución propios por grandes superficies, como los registros en la primera mitad de este año.

DESAFIADOS Y ATENTOS

Un desafío. Así han definido, casi la totalidad de los sectores industriales y comerciales los efectos que ha generado el Covid-19 en sus negocios. Las cosas han cambiado. Hoy los negocios son mirados desde otro prisma, debiendo en muchas ocasiones reajustar o redefinir sus planes y objetivos, y también modificar, en muchas ocasiones, sus operaciones en el día a día.

La industria de bodegaje y almacenamiento también se ha visto removida por compleja realidad, ya sea nivel de mercado como también es su operativa interna. En este sentido, David Furman, COO de Empresas Danco, reconoció que “hemos sido desafiados desde el ámbito físico y emocional de una persona hasta la sobrevivencia de las empresas. El sector servicios es, sin duda, el más golpeado, por su imposibilidad casi absoluta de operar. Las empresas de productos e infraestructura han tenido algo más de suerte y es donde se encuentran nuestros clientes. Esto está muy lejos de ser una situación tranquila”.

El ejecutivo de Danco agregó que la situación actual de la industria obliga “a ser muy cuidadosos en tres elementos: intentar generar venta cómo se pueda (aquí el e-Commerce ha sido el comodín), bajar costos y ser extremadamente cuidadoso con el flujo de caja”.
Por su parte, el Gerente industrial de Grupo Patio, Sebastián Ulloa, indica que se ha visto “un crecimiento en la demanda y solicitudes para una mayor flexibilidad de espacio, de manera de que los módulos de bodega puedan crecer momentáneamente”.

La situación general ha obligado, según Ulloa, “a poner todos nuestros esfuerzos en poder apoyar y acompañar a los clientes, estar más cerca de ellos y conocer más en profundidad sus negocios. En otras palabras, este es un momento para estar más unidos que nunca”.

ASPECTOS QUE MARCARÁN DIFERENCIAS

En los últimos años, atributos como la ubicación, el tipo de construcción y los servicios anexos como seguridad o bienestar para los colaboradores eran aquellos factores que marcaban diferencias en una industria cada vez más competitiva. Sin embargo, hoy la mirada, como se ha señalado anteriormente, ha dado un giro hacia aspectos más blandos e intrínsecos de las compañías: como la comunicación, la cercanía, la flexibilidad.

Para David Furman, si bien la calidad de las instalaciones y su ubicación, serán variables siempre importantes; “desde el estallido social, la seguridad cobró un gran valor y la pandemia ha agregado una variable crítica, que nace como respuesta a la incertidumbre; la flexibilidad”. “La flexibilidad se manifiesta de múltiples formas, que podríamos categorizar en 2 grupos: flexibilidad operacional, por ejemplo, lo que implica implementar nuevos protocolos de operación, reducir al mínimo los procesos no esenciales, reaccionar a las restricciones impuestas por el Minsal, implementar en pocas semanas el canal online, implementar teletrabajo, etc. Y también está, la flexibilidad financiera, donde están, por ejemplo, la reducción de personal, utilización de medidas tributarias disponibles, disminución brusca de costos, manejo estricto del flujo de caja, flexibilización de costos)”.

“En Danco hemos dedicado mucha energía en ayudar con algunas de las medidas financieras mencionadas. Entendemos que tenemos que navegar esta crisis en colaboración con nuestros clientes. Nuestra relación con ellos es de largo plazo y por ende debemos ser cooperativos. Para poder ayudar hemos mantenido una comunicación fluida con nuestros clientes, atendiendo cada caso en su mérito. Medidas variables de superficies, cobros flexibles, holgura en los plazos de pagos, son algunas medidas de flexibilidad que hemos adoptado”, detalló Furman.

Sebastián Ulloa, ahondó sobre la importancia de la comunicación y la cercanía con los clientes. “En Grupo Patio siempre hemos estado de la mano con nuestros clientes, en particular con las pymes, y con el foco siempre puesto en las personas. Por esto mismo, la cercanía y la comunicación constante con los clientes son elementos esenciales de nuestras relaciones comerciales”.

Y es, según Ulloa, gracia a la estrecha relación con sus clientes que “siempre estamos atentos a sus requerimientos y nos adaptamos a sus necesidades. Asimismo, nos preocupamos de entregarles el mejor servicio, incluyendo el resguardo de sus productos bajo estrictas medidas de seguridad y monitoreo permanente”.

INCERTIDUMBRE Y OPORTUNIDADES

¿Cómo se visualiza el segundo semestre 2020? ¿Qué viene para la industria? ¿Cómo se moverá el mercado una vez que tengamos una “nueva normalidad”? Incertidumbre y oportunidad son los conceptos en los que ambos ejecutivos coinciden para describir el presente y futuro de la industria. El Gerente Industria de Grupo Patio se declara confiado en cómo se irá moviendo la industria, el segundo semestre, asegurando que “se prevé una mayor demanda de almacenamiento y bodegaje. La segunda mitad del año va a estar marcada por el cierre de contratos en los que apuntamos a afianzar las relaciones comerciales”.

En tanto, David comentó que, dada la incertidumbre actual, “los clientes (y nosotros también) están actuando con prudencia. La prudencia indica ser conservadores con los compromisos que uno toma. Sin embargo, vemos un segundo semestre donde la demanda por nuestro servicio estará dada por potenciales clientes que buscan, ya sea mejorar el servicio de centros logísticos (seguridad y flexibilidad aquí son lo fundamental) o también porque su actual ubicación no cubre sus requerimientos actuales”.

En tanto, Ulloa enfatizó en los retos que enfrenta la logística y en las oportunidades y caminos que tiene la industria del bodegaje y almacenamiento para avanzar, argumentando que “es el momento para incorporar más operadores logísticos a los centros de bodegas y clientes finales como las pymes, pero la principal oportunidad está en absorber los requerimientos de última milla tipo hubs urbanos. Estos hubs son una realidad y tendremos que estar preparados para este tipo de formatos”, agregó. La diversificación en regiones también es un aspecto para considerar para Grupo Patio por lo que busca potenciar sus proyectos en Antofagasta y Puerto Montt.

El COO de Danco también mira la penetración del comercio electrónico como una oportunidad. Al respecto, Furman sostuvo que “estamos muy entusiasmados de la penetración del e-Commerce, tanto en nuestros actuales clientes actuales como en los potenciales. El mundo online requiere una operación logística distinta, sobre todo en su proceso de preparación de pedidos, que implica un layout diferente, más intensivo en metros cuadrados”.

“En definitiva, a pesar de la pandemia sanitaria y su efecto económico, tenemos relativamente buenas perspectivas para este segundo semestre en la medida que mantengamos foco en ofrecer flexibilidad a nuestros clientes”, recalcó Furman. 

Miles de empresas a nivel mundial están ajustando sus estrategias operativas para responder a la demanda y mantener márgenes de ventas saludables, en un esquema económico cada vez más complejo. En este punto, acceder a servicios logísticos flexibles es clave y los expertos y actores del rubro de bodegaje saben que hoy, más que nunca, brindar tarifas y contratos que cumplan con esta característica es vital para que las empresas, sobre todo aquellas del rubro del comercio, puedan mantenerse a flote.

En cada foro internacional, un tema concordante es que la pandemia por Coronavirus tendrá efectos devastadores sobre la economía mundial, más profundos y diferenciados que los sufridos durante la crisis financiera global de 2008-2009, debido a que la enfermedad pone en riesgo un valor esencial, la vida humana, e impactará a una ya debilitada economía mundial, afectándola tanto por el lado de la oferta como de la demanda, ya sea a través de la interrupción de las cadenas de producción y suministro -que golpeará severamente al comercio mundial- como a través de la pérdida de ingresos y de ganancias por una baja en el nivel de consumo de la población, en especial en un sector comercial, debido a factores como el alza en el desempleo.

En este entramado, Latinoamérica y el caribe se verá afectada negativamente, así al menos lo ha declarado Alicia Bárcena, Secretaria Ejecutiva de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe de Cepal, argumentando que “las proyecciones de crecimiento para 2020 han sido revisadas a la baja significativamente en el actual escenario, estimándose una contracción del -1,8% del producto interno bruto (PIB)”.

A nivel nacional, las proyecciones económicas tampoco son auspiciosas. Al respecto, según el Banco Central para 2020 el crecimiento económico chileno marcaría una caída del 1,5% al 2,5; proyección “moderada”, si se considera que el Fondo Monetario Internacional (FMI), asegura que la contracción de la economía nacional sería aún más profunda, ya que marcaría una caída del 4,5%.

A partir de este negativo diagnóstico, y considerando que la crisis actual no tiene precedentes, porque combina una caída de la demanda global y condiciones financieras más difíciles; es preciso que las empresas proyecten y planifiquen su actividad considerando los escenarios futuros. En este contexto, el factor logístico es clave, si consideramos que las compañías a nivel global y nacional están ajustando sus presupuestos operativos, desde ya, para hacer frente a una crisis que hace mucho dejó de ser netamente sanitaria.

AJUSTANDO LOS COSTOS

Sin lugar a duda, el rubro del comercio ha sido uno de los más afectados a raíz de la crisis por Covid-19, desde los grandes retailers del país hasta las Pymes y comercios menores. Es claro que las restricciones y medidas de confinamiento que las autoridades sanitarias han debido desplegar para frenar el contagio de la enfermedad ha afectado las ventas y la operativa de las empresas del sector, las que han debido poner en marcha diversas estrategias de mitigación y reestructurar sus esquemas de costos para subsistir.

En esta línea, uno de los retos más inmediatos que ha debido enfrentar el sector comercio es el manejo y administración de su stock, al tiempo que han debido fortalecer sus canales de venta online para responder a las necesidades actuales de consumo de forma efectiva y eficiente. Atendiendo a los retos descritos el factor del almacenamiento logístico crece en importancia, toda vez que el sobrestock ha derivado en la necesidad de ampliar las superficies de bodegaje y el auge del comercio online, en el que muchos actores son neófitos, obliga a profesionalizar las operaciones de almacenamiento y distribución logística. ¿Cómo resolver estas necesidades inmediatas en forma flexible, escalable y con costos eficientes?

En respuesta de la interrogante expuesta, nuevamente el arriendo de bodegas surge como una alternativa de gran valor para los actores del comercio y operadores logísticos que brindan servicios a empresas del rubro. Al respecto, Diego Castillo Labbé, gerente del Área Industrial de Colliers International, explica que la crisis producto del Covid-19 ha tenido un impacto directo en la necesidad de las empresas por aumentar su capacidad de almacenamiento, lo que se ha traducido en una disminución de la vacancia (de superficies de bodegas en arriendo). “Desde nuestra experiencia, los requerimientos de clientes que buscan bodegas para arrendar han aumentado un 50% desde el 18/0 y, producto de las medidas tomadas contra la expansión del Covid-19, seguirán aumentando. Al haber disminuido la cantidad de locales comerciales operativos, y sumado a la baja en el consumo de las personas que realizan compras in situ, las empresas han registrado un sobrestock de productos, por lo que se han visto en la necesidad de arrendar más superficie”, explica.

¿Por qué arrendar? La razón primaria para optar por esta modalidad se explica, justamente, en la estrategia de “proteger el flujo de caja”, que sigue siendo crucial para todos los minoristas, y particularmente para aquellos operadores con márgenes de ganancia reducidos. De ahí que se busque “aliviar los costos” a partir de esquemas de arriendo flexibles, escalables y seguros.

Siempre en torno al arriendo de bodegas para el almacenamiento logístico, Diego Castillo Labbé, manifiesta que “ante la incertidumbre, los usuarios de bodegas han postergado planes de compra privilegiando el arriendo de superficies. Esto, debido a que les permite ir tomando decisiones según lo que vaya sucediendo en el país. El arriendo permite tener flexibilidad en caso de que requieran más o menos espacio de almacenamiento de un momento a otro”.
Ahora bien, si a lo anterior se suma que los valores de arriendo de bodegas no han aumentado y la proyección es que se mantendrán estables durante los próximos meses, la opción del arriendo se torna aún más atractiva.

DE LOS ACTORES DEL MERCADO DE ARRIENDO

Consultados respecto a la demanda que han debido afrontar en el último periodo, importantes actores del mercado de bodegaje nacional han compartido con Logistec sus experiencias y expectativas.

En torno al escenario logístico actual, dada la situación de emergencia sanitaria, Carlos Vargas, subgerente comercial de Bodenor Flexcenter, sostiene que “hemos visto un escenario diverso, dependiendo del tipo de cliente y rubro. Por ejemplo, las marcas que principalmente las encuentras en los mall´s, han dejado de operar en un gran porcentaje y hoy sólo se ‘defienden’ con la venta online que a nivel de montos no tiene nada que ver con la venta presencial que tenían en los grandes centros comerciales. Mientras que hay otros clientes que mantienen la cadena de abastecimiento, como los laboratorios y de elementos de aseo que han visto una operación incluso superior al normal funcionamiento”.

Coincidentemente, Luis Felipe Lehuedé, gerente general de Red Megacentro, sostuvo que la demanda por espacios ha ido en aumento, debido a que “no se han vendido los productos de los clientes y que muchas importaciones venían en camino. También, el crecimiento de e-Commerce y mayor demanda por centros de distribución más pequeños cerca del consumidor final” ha aportado al mercado de bodegaje.

No obstante, los actores del mercado han indicado que seguir funcionando implica múltiples desafíos operativos, los que principalmente apuntan a dar mayor seguridad a las personas. En este contexto, Carlos Vargas, manifestó que “claramente, operar es más complicado que antes, pero hemos logrado hacerlo sin mayores problemas, siempre tomando las medidas de seguridad y protocolos sanitarios que se recomiendan. Estamos funcionando al 100% en todos nuestros recintos, ya que pertenecemos al segmento de la cadena de distribución primaria y nos debemos a nuestros clientes y al país”.

A lo anterior, Lehuedé agregó que si bien las medidas sanitarias y de higienes son fundamentales hoy en día, para el resguardo de los trabajadores, “otro punto clave es la seguridad, vigilancia y control, dado que todavía está latente el vandalismo vivido el último trimestre 2019. Los clientes privilegian la seguridad bien gestionada”. Ahora bien, en torno a su operativa, Lehuedé afirma que sus 56 centros de bodegas se han mantenido operativos todos los días desde que partió esta crisis sanitaria, porque “en todos nuestros proyectos tenemos clientes que tienen productos o prestan servicios de primera necesidad y deben estar operativos”.

En este contexto, Marco Ortega, gerente comercial de Bodegas San Francisco, anexó que “los operadores de bodegas estamos poniendo a prueba nuestra capacidad de flexibilidad. Por un lado, tenemos clientes que se han visto en la necesidad de contratar más metros cuadrados para asegurar el correcto abastecimiento a sus supermercados, y otros clientes que necesitan almacenar los productos que hoy en día están llegando a Chile y que, lamentablemente, no pueden ser comercializados, debido a las actuales restricciones que tenemos y tenemos también clientes que están impulsando su e-commerce y necesitan espacios adicionales”.

Según agrega Ortega, también hay clientes que han comenzado a reducir su espacio de bodegaje, por lo que han tenido que ofrecer alternativas de bodegas más pequeñas para continuar apoyando su gestión logística. “Debido a esta variabilidad de necesidades, los centros logísticos se han mantenido como un aliado clave para sostener el funcionamiento de las cadenas de distribución, donde la logística de productos de primera necesidad es de alta prioridad”, sostiene el gerente comercial de BSF.

Por su parte, Carlos Figueroa, gerente general de Invinsa Central Bodegas, “la demanda por bodegas en arriendo se ha incrementado. Eso sí, el tipo de clientes y las superficies solicitadas ha cambiado. Si después del 18/10 había clientes dispuestos a cambiar su operación, grandes superficies, por motivos de seguridad, hoy esas decisiones se han postergado; sin embargo, han aparecido muchos clientes con necesidades de bodegas de corto plazo (por sobrestock) o clientes que han migrado al bodegaje logístico más profesional, ya que están potenciado su canal e-Commerce”.

Consultado respecto a cómo ha mutado la operativa de almacenamiento de sus clientes durante el primer trimestre de 2020, Figueroa manifiesta que “cada empresa tiene su propia historia y hemos tratado de dar respuesta personalizada a cada uno de sus requerimientos. Pero si tuviésemos que generalizar, diría que los clientes enfocados al retail han sufrido bastante. No así, los clientes que venden productos de primera necesidad, tales como alimentos, de los cuales tenemos varios en nuestras bodegas. Estos últimos han tenido una creciente demanda y una sobrecarga de trabajo importante al tener este peak en conjunto con menores condiciones generales para realizar su labor de la mejor manera”.

Ahora bien, en torno al servicio y a la operativa de los Centros Logísticos en el contexto actual, Marco Ortega comenta que “en la actualidad arrendamos cerca de 800 mil m2 de bodegas a empresas del sector retail, la mitad de ellos supermercados, por lo cual nos hemos abocado a mantener todos nuestros centros logísticos operando con normalidad, para que nuestros clientes, en especial los supermercados y operadores logísticos de última milla, puedan mantener el abastecimiento de salas de venta, así como la operativa de su canal online, garantizando que los productos lleguen a la gente. En esta lógica es realmente relevante que las bodegas, operadores logísticos y transportistas sigamos los protocolos informados por el Gobierno y colaboremos con las entidades civiles y militares para sostener con éxito la cadena de abastecimiento”, afirma el ejecutivo.

En esta línea, y atendiendo al rol que el mercado de Bodegaje tiene para el eficiente funcionamiento del engranaje logístico en el país, el subgerente comercial de Bodenor Flexcenter apunta a que “cumplimos un rol fundamental y lo sabemos. Tenemos que apoyar a los clientes en lo que demanden. Es por ello por lo que, además del funcionamiento, también seguimos incorporando seguridad y tecnología a nuestros recintos. Desde la crisis social desatada en octubre pasado y que nuevamente se manifiesta por estos días, seguimos dotando a nuestros Parques Logísticos de mayor seguridad, incluyendo una brigada profesional de incendio con un carro bomba propio que facilita el despliegue en caso de necesitarlo, también hemos reforzado los perímetros, CCTV y un par de camionetas blindadas con personal calificado; todo lo anterior representa una inversión de más de 1000 millones”.

En referencia al servicio, desde Central Bodegas indicaron que a raíz de la crisis se han afianzado aún más los lazos de confianza y comunicación con los clientes. “Hoy se vive al día a día y, por lo tanto, hay que ir dando soluciones diarias a las diversas problemáticas. Por una decisión estratégica, siempre nos hemos caracterizado y destacado por brindar soluciones flexibles, iniciativa que a la fecha ha sido muy acertada, ya que en el escenario actual es imposible brindar servicios estandarizados. Por lo mismo, a algunos clientes les hemos dado facilidades de pago, con otros hemos realizado modificaciones en los contratos e incluso les hemos ampliado los servicios, entre otros aspectos”, recalca Figueroa.

En torno a los protocolos sanitarios, el gerente general de Invinsa Central Bodegas afirma que “hemos tenido que hacer algunas modificaciones en la operación, tales como, actualizar protocolos de acceso y control de identidad, sanitizar lugares comunes más transitados, proveer de elementos de protección adicionales a nuestro personal, actualizar algunos procesos de la ISO 9001 y mantener una relación aún más fluida con nuestros clientes. Estos protocolos y modificaciones a la operación normal han sido muy bien recibidos por nuestros clientes y les dan tranquilidad a ellos que van a poder seguir operando, ya que se minimiza el riesgo de contagio al interior de las bodegas y no se posibilita la entrada a aquellos que pudieran estar con el virus”.

PROYECCIONES PARA EL FUTURO

En torno al futuro del mercado de bodegaje, Carlos Figueroa sostiene que, si bien a la fecha se ha comportado de forma estable, gracias a su madurez, lo cierto es que en la medida que la crisis económica se acentúe el futuro será complejo. “Si esta crisis se extiende por mucho más tiempo el escenario es negativo, ya que no solo va a existir menos demanda, sino que también puede que clientes actuales no puedan continuar con su operación. Sin embargo, nuestro escenario base es que, hacia fines de 2020, ya más controlada la crisis sanitaria, va a empezar a crecer fuerte la demanda muy acompañada de la inversión de las empresas en e-Commerce. Muchos se dieron cuenta de que este canal no es algo a desarrollar a futuro, sino que debe invertirse en el a la brevedad”.

Al respecto, Luis Felipe Lehuedé advierte que el mercado de venta de bodegas se verá “muy afectado”, ya que a las empresas les resulta difícil predecir sus requerimientos de espacio y “el arriendo es por definición más flexible. En tanto, El mercado de arriendo será volátil y ajustándose según varíe principalmente la demanda interna de productos importados. Precio del dólar, e-Commerce y capacidad de reactivarse la economía son todas variables que no se conocen y que incidirán en la demanda de espacios de almacenaje”.

A pesar de haber enfrentado un 2019 complejo, el Mercado de Bodegaje Logístico fue capaz de resistir los altibajos de la economía local e internacional que durante dicho período enfrentó graves conflictos. Para afrontar la crisis, de cara a 2020, los operadores del sector ajustaron sus estrategias comerciales y de expansión, con lo cual las proyecciones de crecimiento para este rubro -en el periodo en curso- son moderadas en materia de inversión y producción de mt2.

Si dejamos de lado los efectos del estallido social de octubre y nos remitimos al nuevo escenario nacional marcado por la alerta sanitaria a raíz del Covid -19, en lo efectivo, entre los actores del rubro inmobiliario industrial subyace un estado de profunda incertidumbre; toda vez que el desempeño del mercado de bodegaje está sujeto y profundamente ligado al consumo (sobre todo del sector minorista) y a las condiciones económicas generales; indicadores que se proyectan a la baja debido al paulatino avance del Coronavirus en el país y en el mundo.

¿Cómo avanza esta industria ante un escenario de firme contracción? Según diversos analistas y actores del sector, la clave es la diversificación de servicios y el desarrollo de proyectos que apunten a potenciar la supply chain omnicanal. En este punto, el e-Commerce se alza como uno de los principales puntales de la industria de bodegaje de cara al futuro. Así, proyectar nuevos espacios para el almacenamiento logístico en ubicaciones estratégicas y seguras; incorporando a la oferta de arriendo en condominios o desarrollos built to suit una diversa gama de servicios y un sólido ecosistema de seguridad para prevenir intrusiones o destructivos siniestros es clave.

LAS UBICACIONES MÁS COTIZADAS

Según los diversos análisis elaborados por las principales consultoras del rubro inmobiliario industrial, en la actualidad, la ubicación segura y estratégica se instaura como el principal atributo que los clientes buscan al momento de arrendar bodegas o decidirse por el desarrollo de proyectos a la medida. A este respecto, Carlos Alberto Figueroa, Gerente General de Invinsa Central Bodegas, manifestó que “antes del estallido social, teníamos un mercado creciente, pero que no tenía muy claro qué es lo que el cliente percibía como valor y donde lo que primaba era el precio. Hoy, a la luz de los eventos, la ubicación y la seguridad se imponen por sobre las tarifas. Las empresas están dispuestas a pagar más por estos atributos, sobre todo por estar ubicados en sectores eminentemente industriales y alejados de asentamientos urbanos”.

Considerando el factor ubicación, según lo expuesto por Ingrid Hartmann, Senior Research Manager de CBRE, “Históricamente el sector más demandado ha sido la zona norponiente, dada su conectividad destacada y la inmediatez al aeropuerto. Sumado a esto, esta zona es la que da origen al mercado de bodegaje en Chile, por lo que ya se encuentra en un alto grado de consolidación y cuenta con la presencia de los principales operadores del mercado”.

Ampliando el espectro, Ariel Benzaquen, Country Manager de Cushman & Wakefield Chile, sostuvo que para el mercado de bodegas Clase A, los submercados más cotizados son el Norponiente y Sur. “Respecto a la apreciación económica y estratégica, en el caso del sector Norponiente, destaca la cercanía con el Aeropuerto y la facilidad de conexión con las rutas 68 y 78 que llegan a los principales puertos del país: Valparaíso y San Antonio; y a nivel de tarifario, el arriendo en el Norponiente se cotiza en 0.147 UF/m2/mensual. En torno al submercado Sur, es válido consignar que es el sector elegido por el segmento Retail para abastecer a la Región Metropolitana. Es en este sector donde, actualmente operan las principales empresas del rubro minorista y en materia de arriendo las tarifas de esta zona alcanzan los 0.135 UF/m2/mensuales”.

EL POTENCIAL DEL SUR

Consultados respecto a cómo se observa el desarrollo del mercado de bodegaje específicamente en el sur de la RM, Benzaquen comentó que actualmente, entre las bodegas Clase A y B, hay alrededor de 136.000 m2 y 10.000 m2 de proyectos en construcción, indicando que “la zona sur ha permitido la construcción de los más grandes Built to Suit del país, debido al gran espacio de constructibilidad y a la oportunidad que ofrece a la agilidad operacional dentro y fuera de la Región Metropolitana”.

¿Por qué arrendar o desarrollar en el sur de Santiago? Frente a la interrogante expuesta, el vocero de Cushman & Wakefield Chile sostuvo que “la principal ventaja del submercado Sur es que no es una zona tan explotada como la Norponiente o Poniente, y no se pierde conectividad ya que conecta con la ruta 78 –que llega al puerto de San Antonio-, el anillo Vespucio y la ruta 5. Ésta última pasa por la zona centro de Santiago y conecta con otras regiones a lo largo del país, lo que activa la opción de optimizar las operaciones dentro y fuera de la Región Metropolitana. Por otra parte, desde el punto de vista del inversor, se puede acceder a tierras por menor valor en comparación con otros submercados y obtener mayor margen de ganancia”.

Por su parte, Ingrid Hartmann explicó que “la zona sur sigue creciendo, hemos conocido proyectos futuros muy interesantes tanto para desarrollo built to suit como especulativo, que deberían ingresar entre 2020-2021, los que aportarían a la imagen y dinamismo del sector”, según la analista de CBRE el crecimiento observado en este sector, se basa principalmente en la disponibilidad de suelo “ya que todavía es una zona mixta que cuenta tanto con actividad industrial como agrícola, que tiene ventajas estratégicas a nivel operacional debido a su conexión con la red de autopistas concesionadas”. En este plano, Hartmann agregó que “esta zona, también cuenta con acceso a fuerza de trabajo por su relativa cercanía con grandes centros poblados como San Bernardo, Buin y Lo Espejo”.

Siempre en torno al potencial de sector Sur para la industria del bodegaje, Rodrigo Núñez Grahmann, Gerente de Expansión de Campos de Chile, quienes desarrollan sus proyectos bajo el nombre de “Avanza Park” en formato de Condominios de Bodega para Venta y Desarrollos Build To Suit; sostuvo que “estamos seguros que el sur será la zona que la va a llevar el próximo año. Y es que uno de los puntos importantes de porque los desarrolladores del sector inmobiliario industrial, como nosotros y el retail en particular están mirando al Sur es el tema demográfico y el consumo futuro en materia e-Commerce”.

En este punto, Nuñez explicó que la zona sur concentra la mayor densidad poblacional de la RM, “población que día a día alcanza un mayor nivel adquisitivo. El retail lo entiende así, y es por eso que diversos actores del rubro minoristas están proyectando sus planes de expansión (apertura de tiendas) en las principales comunas de este sector; las que serían abastecidas desde centros de distribución cercanos. Si a ello sumamos el impulso del e-Commerce, tenemos que a futuro se proyecta un mayor margen de consumo para esta zona, ante lo cual resulta lógico asentar sus bases operativas cerca; de cara a optimizar la experiencia de compra del cliente final y fortalecer sus estrategias omnicanal”.

Al respecto, Felipe Dablé, Director Ejecutivo de Alquila tu Bodega, manifestó que efectivamente la zona Sur de la RM se está afianzando cada día con más fuerza, “no sólo por sus evidentes ventajas en materia de conectividad, sino también debido a la diversa oferta de bodegas que ofrece, lo que resulta altamente atractivo para el sector minorista, fabricantes y comercializadores, quienes dentro de su cadena de suministros requieran la conectividad con otras regiones y una distribución urbana ágil. En la actualidad, la zona sur ofrece espacios flexibles, con un estándar a nivel estructural de nivel internacional y diseñados para responder a las crecientes demandas logísticas y operacionales”.

TRES ACTORES CON OFERTAS DIFERENCIADAS

Con el ánimo de conocer la oferta inmobiliaria industrial de bodegas en el sector sur de la RM, Revista Logistec invitó a tres importantes desarrolladores del rubro, que en la actualidad ofrecen espacios de almacenamiento logístico en arriendo y otras modalidades en dicha zona, estos son: Invinsa Central Bodegas, Alquila Tu Bodega y Campos de Chile; compañías que han hecho del Sur de Santiago su nicho de acción.

De acuerdo a lo descrito por Carlos Alberto Figueroa, a la fecha Invinsa Central Bodegas posee más de 135 mil mt2 de superficie arrendable, en 4 Centros de Bodegaje en la zona Sur, específicamente en las comunas de San Bernardo y Maipú; “donde nos destacamos por tener la mejor relación precio calidad de la industria. Nosotros operamos bajo el concepto de Condominios de Bodegas, ofreciendo altos niveles de flexibilidad ya que nuestro enfoque es apoyar a nuestros clientes en el desarrollo de su negocio”.

Con una estrategia que se sustenta en la cercanía y en una oferta diversificada, Invinsa Central Bodegas ha logrado posicionarse como una excelente alternativa para empresas del sector retail, consumo masivo y alimenticio; así como para medianas y pequeñas empresas que buscan profesionalizar su logística, indicó Figueroa, agregando que “nuestro modelos de arriendo modular, en condominio, destaca por el estándar de construcción de nuestras bodegas que es altísimo, al igual que nuestros niveles de seguridad, ya que consideramos que este es uno de los aspectos más importantes para los clientes al momento de decidir dónde instalar bodegas externas. Por ello nuestras instalaciones están dotadas de modernos sistemas de seguridad, que garantizan las mejores condiciones para el almacenaje logístico”.

“Somos los más grandes en la zona sur, y este posicionamiento lo hemos logrado en base a un servicio personalizado, atendido por sus propios dueños, ese es nuestro sello”, puntualizó Figueroa.

En torno a la oferta de Alquila Tu Bodega en la zona sur de la RM, su Director Ejecutivo, José Felipe Dablé, comentó que se trata de un moderno complejo de almacenamiento industrial que contempla la construcción de 12 amplios galpones con los más altos estándares de calidad y cuya primera etapa ya está disponible para el mercado. Hablamos de “Bodegas Boutique”, un proyecto es muy de nicho, que se orienta principalmente a grandes empresas que requieren altos estándares constructivos, servicios de seguridad de vanguardia y, por supuesto, una excelente ubicación con acceso a las principales carreteras y autopistas del país”.

Ubicado en la caletera de la Ruta 5 Sur en el KM 42, a sólo minutos del Centro de Santiago, el complejo Alquila Tu Bodega, se caracteriza por su estructura en módulos subdividibles (1.400 m2), de categoría premuim; que parte desde el arriendo de 700 m2, lo que nos permite ofrecer a nuestros clientes un crecimiento modular y, a la vez, entregar un servicio de acuerdo a las necesidades del mercado”.

En cuanto al diseño de las bodegas, el ejecutivo reiteró que “nuestra ventaja es que ofrecemos la posibilidad de diseñar un flujo logístico óptimo en el layout de la bodega que tienen 70 metros de largo, con grandes y amplios portones en los dos cabezales, puertas peatonales, y con la opción de fraccionar la superficie a la mitad (1.400 m2 a 700 m2)”.

Al mismo tiempo, Dablé puntualizó que principalmente se trata de un recinto que ha sido diseñado pensando en la seguridad de almacenamiento de los clientes, y que ha considerado desde su origen una serie de características para favorecer un eficiente y seguro desarrollo comercial de quienes confían en nosotros, incorporando –por ejemplo- tecnología con seguridad y portería 24/7, sistema de CCTV, detección de incendio, que incluye una red de ataque rápido al interior de cada bodega y un sistema perimetral con estanque propio; todos aspectos que dan tranquilidad a nuestros clientes para su operación diaria”.

Finalmente, en lo referido a la oferta de Campos de Chile en el Sur de la RM, Rodrigo Nuñez mencionó que en la zona sur tenemos dos tipos de proyectos que estamos desarrollando bajo la marca Avanza Park; el primero en modalidad Built to Suit (BTS) donde se construye para un cliente como ancla y en el mismo Condominio se construyen bodegas especulativas de alto estándar la cual se puede arrendar en módulos desde 3.000 m2 y la línea de Bodegas en Venta (o Arriendo con Opción de Compra) en condominios desde 100 m2, las cuales tienen un alto estándar constructivo y están enfocada a las Pymes para que puedan realizar su operación de forma óptima en una bodega de alto estándar, con seguridad, organización, zona de descarga, zonas de entretenimiento y otros servicios que se entregan al interior del condominio.

Ejemplificando lo dicho, Nuñez describió el proyecto que realizaron para un importante retail nacional, explicando que “para este cliente construimos una Centro de Distribución de 45 mil m2 y una fase dos de 10 mil m2, adicionales que ellos podían tomar o no en una ventana de tiempo definida. Por ejemplo, ellos en el año 5 de su contrato podrían requerir ampliar su operación y tomar los 10 mil m2 adicionales, en tanto eso no ocurra, esta superficie es arrendada por otro cliente”

Consultado acerca de qué los llevó a poner en práctica esta nueva modalidad de negocio, Nuñez manifestó que respecto a la línea de Bodegas BTS y Bodegas logísticas “creemos que faltan bodegas de alto estándar en Santiago, bodegas preparadas para el e-Commerce y nos concentramos en eso. Y es que nuestra oferta es de clase mundial, con alturas de 12 mt al hombro, especificaciones de construcción de alto estándar y sistemas de seguridad de primer nivel. No improvisamos y ofrecemos al cliente la flexibilidad y el estatus de bodega que busca. Conforme a la línea de Bodegas en venta, según las condiciones que vive el país actualmente estamos en algunos proyectos apoyando a la Pyme ofreciendo un arriendo con opción de compra, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, donde hay beneficios interesantes para el cliente”.

Estas tres ofertas de bodegaje, ubicadas en el sector sur de Santiago son sólo una muestra de cómo este sector ha ido profesionalizando la oferta para el almacenamiento logístico, avance que se proyecta al alza para los próximos 2 años y ante el cual conviene estar atentos.