La tasa de vacancia registra una leve alza después de cuatro periodos a la baja, pese a esto aún se mantiene en índices históricamente bajos, con una tasa de 0,35%, según informó Colliers. En tanto, a nivel regional, Santiago se posiciona como la ciudad que lidera a nivel sudamericano la menor vacancia, tras seis semestres consecutivos de nula disponibilidad, según el estudio de Cushman & Wakefield.

El desarrollo inmobiliario relacionado a la industria logística es una de las áreas más analizadas de este sector. Estudios, análisis, encuestas e investigaciones dan luces de cómo se va moviendo este mercado con niveles de construcciones, zonas de mayores requerimientos y nivel de vacancia, entre otros.

Pero ¿qué importancia tiene conocer estas cifras? La respuesta está en cómo el desarrollo inmobiliario se relaciona con el crecimiento, comportamiento y evolución de la logística. Los números que arrojan estos estudios nos muestra cómo se comporta el mercado, cuáles son las oportunidades que existen y también nos habla del momento económico del país.

Es por eso por lo que es de vital importancia conocer algunos de los últimos reportes del mercado del bodegaje realizados en Chile con la finalidad de dar visibilidad al particular momento que vive la industria con cifras que nos hablan de un momento único en temas de vacancias y en términos de expansión en m2.

Baja vacancia, rentabilidad del mercado, crecimiento del e-Commerce o contracción del consumo son algunos de los conceptos que se relacionan estrechamente con el desarrollo inmobiliario logístico y que queda en evidencia en los estudios de importantes empresas como Cushman & Wakefield y Colliers. Aquí algunos de los principales puntos de estos reportes para entender, en parte, los movimientos de este mercado.  

UNA MIRADA REGIONAL

Con una mirada regional del mercado de bodegaje, el Market Beat Logístico Sudamérica, elaborado por Cushman & Wakefield, señala que este sector atraviesa un momento muy particular con alta demanda en toda la región y con tasas de vacancia históricamente bajas.

El estudio reconoce a la ciudad de Santiago como líder sudamericano en cuanto a la menor vacancia con un 0,27% al cierre de 2022, tras seis semestres consecutivos de nula disponibilidad. Se espera que este 2023, el liderazgo de la capital chilena se mantenga, siendo así una de las ciudades más activas en cuanto al desarrollo inmobiliario.

En esta línea, el informe muestra además que las ciudades de Bogotá y Buenos Aires le siguen en cuanto a bajos niveles de vacancia, con un 1,98% y 5,7%, respectivamente. En tanto, Sao Paulo, cerró el año con un 8% de disponibilidad y Río de Janeiro con un 17% aproximadamente. Por su parte, Lima, un mercado con un potente desarrollo logístico, ha sido la única ciudad donde la vacancia ha tenido una tendencia creciente, principalmente debido al dinamismo del mercado que constantemente está ampliando espacios en centros consolidados, y pasó de estar en 3,66% al cierre del primer semestre a 8,64% al final del 2022.

“Desde el 2021 hemos visto un intenso aumento de la demanda en la ciudad de Santiago, gatillado por el dinamismo del comercio electrónico a raíz de las cuarentenas decretadas por la pandemia, sumado a una escasa producción de nuevas superficies. Ante esto, vemos que el escenario de nula disponibilidad actual se va a prolongar hasta principios o mediados del 2024, dado que los nuevos m2 que ingresarán ya se encuentran pre arrendados durante 2023, sin embargo, el freno que está experimentando la economía actualmente se dejará sentir en la demanda por espacios de almacenaje, por lo que debiese ir aumentando gradualmente la vacancia”, analizó Ariel Benzaquen, Country Manager de Cushman & Wakefield Chile.

M2 V/S DEMANDA: LA CUOTA DE EQUILIBRIO

En términos de absorción neta, entendida como la diferencia entre los metros cuadrados ocupados físicamente y los desocupados, el reporte regional indica que, al cierre de 2022, Santiago alcanzó los 291.483 m2, con tan solo 5.527 m2 disponibles. En Buenos Aires, la absorción neta también cerró con un valor positivo de 272.487 m², donde gran parte de la superficie ocupada ha sido resultado de la expansión de las empresas en espacios de almacenamiento de productos, siendo los sitios desocupados y de menores metros, depósitos de última milla. Por su parte, Sao Paulo presenta el indicador de absorción neta más alto de la región con 429.381 m2, mientras que Lima y Río de Janeiro terminaron el año con una demanda promedio de 30.533 m2 y 5.884 m2 respectivamente.

“Durante el año pasado en Santiago se observó un desequilibrio entre la oferta y la demanda, ya que los m2 entrantes no suplieron la demanda. Esto, se visualiza en el ingreso de superficies previamente arrendadas y la firma de contratos de arriendos de bodegas en proyectos en proceso de construcción, sin embargo, durante el año se revertirá esta situación dado el importante número de nuevos proyectos en etapa final de construcción. Por lo mismo, se espera que este año Santiago se mantenga como una de las ciudades más activas en desarrollo, con 379.046 m2 que ingresarán durante el 2023, excediendo al doble el metraje demandando del 2022”, puntualizó Benzaquen.

Por otro lado, el precio promedio de arriendo en el mercado de bodegas durante 2022 fue de 5,44 USD/m², un 8% más alto que el registrado a fines del 2021. Así, tanto en Santiago como en Sao Paulo, se evidenciaron los incrementos semestrales más significativos en este indicador con un 16% y 12%, respectivamente. Les sigue Buenos Aires, con un aumento de un 5,8%, llegando a los 5,7 USD/m². Por el contrario, en Lima, el precio de renta cerró en USD 5,55 por m², disminuyendo en un 13% el valor de los arriendos logísticos en dicha capital, mientras que en Bogotá fue de USD 4,02 por m², lo que reflejó un descenso de 3% en comparación con el mismo período de 2021. Río, por su lado, cerró en 5,5 USD/m². 

Por último, el informe de Cushman & Wakefield destaca que se continúa intensificando la puesta en marcha en la región de desarrollos “build to suit”, es decir, la construcción de espacios industriales en función de las necesidades y solicitudes específicas de un arrendatario, que pasará a ocupar esta infraestructura en el futuro, “tendencia que se explica dada la escasa oferta existente y el mayor riesgo debido a la inflación en los precios de los materiales de construcción. El objetivo es evitar el incremento en la vacancia o iniciar la construcción de espacios que no necesariamente se ocupan en el corto plazo”, cerró Ariel Benzaquen, Country Manager de Cushman & Wakefield Chile.

CIFRAS HISTÓRICAS

Por su parte, la consultora Colliers da una mirada local sobre la demanda de bodegaje en Chile, desglosando el comportamiento de la vacancia a nivel nacional.  En esta línea, el reporte realizado por el área de estudios de la consultora sobre el segundo semestre de 2022 arrojó que la tasa de vacancia de bodegas registró una leve alza respecto al semestre anterior, pasando de un 0,15% a 0,35%, manteniendo así niveles cercanos a 0%.

“Los niveles de vacancia siguen en niveles históricamente bajos, producto de la fuerte demanda por espacios de almacenaje, impulsada por el e-Commerce, y nuevas tendencias de comercio”, señala José Miguel Astete, Gerente del Área Industrial de Colliers.

Con estas cifras en la mano -que demuestran una clara tendencia que se ha mantenido, en general, por un tiempo claro- el ejecutivo ahonda sobre el futuro del mercado, afirmando que las perspectivas 2023 son positivas, en cuanto a niveles de ocupación de las bodegas.  

“Se espera que la vacancia continúe bajo el 2%, debido a que la producción del 2023 viene enlazada a contratos de arriendo a plazos sobre los 5 años, y a que el e-commerce seguirá aumentando”, afirma Astete.

Del reporte se puede desprender además que la zona centro de la capital registra la menor tasa de vacancia, con 0% y también la menor participación de mercado. En tanto, las zonas norponiente, poniente y sur poseen también una muy baja vacancia, entre 01% y 0,2%, equivalente a cerca de 1.600 m2 disponibles.

Respecto a los precios, el análisis señala que tuvieron un leve ajuste a la baja respecto al semestre anterior, pero se mantienen en niveles superiores a lo registrado durante 2021, llegando a 0,172 UF/m2.

“El total de ingresos registrados durante el segundo semestre de 2022 llegó a 133.993 m2, mientras que la absorción fue de 122.835 m2”, detallan desde Colliers. “Pese a estas cifras, la absorción y producción presenta índices superiores a los observados durante los años 2020 y 2021, mostrando un dinamismo del mercado y la alta demanda existente. Para este año se espera el ingreso de 300 mil m2, los cuales se ubicarán en las zonas poniente y norponiente de la capital”, explica Matías Bucci, Consultor del Área de Estudios de Colliers.

“Dada la baja tasa de vacancia, el ingreso de nuevas superficies industriales habitualmente ya se encuentra precolocadas o se colocan rápidamente, lo cual explica que la absorción semestral sea casi idéntica a la producción. Respecto a la producción de este 2S 2022, si bien se observa una caída respecto al semestre anterior, ésta se debe principalmente al timing en la construcción y recepciones de proyectos, encontrándose aún en niveles históricamente altos, observándose una producción total anual en torno a 370.000 m2, con una absorción muy similar, lo cual representa uno de los índices más altos de los últimos años”, recalca Bucci.

Por su parte, José Miguel Astete explica que uno de los aspectos fundamentales que buscan hoy los usuarios de bodegas, además de la ubicación y conectividad, es la seguridad. “Los centros logísticos han tenido que invertir en nuevas tecnologías de seguridad para evitar robos y dar tranquilidad a los operadores debido a la alta delincuencia existente en el país. Las bodegas más demandadas actualmente son aquellas con una altura sobre los 9 metros y de una superficie de 1.000 metros cuadrados, ubicadas en condominios que brindan alta seguridad y poseen una buena conexión a autopistas”, concluye.

El mercado de bodegaje parece mantener su ritmo, por lo menos así se ve reflejado en las cifras expuestas por ambas empresas que muestran una tendencia en cuanto a lo sucedido en los últimos semestres en el país. El rol que tiene el bodegaje en la performance logística, económica y comercial de las empresas queda en evidencia, pues la sensibilidad de este mercado hace que esté estrechamente ligado al comportamiento de aspectos macroeconómicos y también sectoriales como es el crecimiento del comercio electrónico. Queda entonces esperar cómo se irá moviendo este mercado en cuanto a crecimiento, desarrollo, demandas y vacancia este 2023; año en que muchos hablan de una cierta “contracción” de la industria con pausas en los proyectos y una clara atención al comportamiento económicos.