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¿Qué necesito para operar? ¿desde dónde quiero operar? ¿Cuánto espacio necesito? Estas preguntas abren un mundo de alternativas para las empresas y las respuestas son vitales para el éxito de las compañías, ya que es el primer paso para el diseño de su operación logística. La industria nacional de bodegaje ha respondido a las demandas con éxito, logrando cifras históricas.

No cabe duda de que el mundo del bodegaje ha sido también tremendamente desafiado en los últimos años, logrando hacer frente a la demanda de espacio por parte del mercado y a la constante búsqueda de flexibilidad por parte de sus clientes, tanto en términos de espacios, servicios y también contractuales.

Por eso se reconoce que el mercado nacional ha respondido bien a esa demanda, albergando a las empresas en sus momentos de mayor peak, donde el manejo del stock y el crecimiento del canal online llevaron al sector a niveles de vacancia en torno a cero, algo histórico para la industria, mostrando un sano desempeño, pese al oscilante escenario macroeconómico por el que atraviesa el país.

Bajo ese contexto, este mercado afronta importantes desafíos para que este tipo de activo siga manteniendo el buen desempeño que ha mostrado en los últimos años, el cual se refleja en cifras como las registradas el primer semestre de 2023 que muestra una tasa de vacancia del 1,2%, según reconoce GPS Property en su Reporte Global del Mercado de Centro de Bodegaje, correspondiente al primer semestre 2023.

Sin embargo, la sensibilidad de este mercado es máxima y está ligada estrechamente al comportamiento del consumo interno y de las estrategias desplegadas por los diversos actores de este segmento.

De acuerdo con GPS Property, la vacancia de los Centros de Bodegaje Clase I se mantuvo por tres períodos consecutivos por debajo del 1%. Si bien en este primer semestre se superó esa barrera, este indicador aún se sitúa en los rangos mínimos, considerando que en los últimos 8 años la tasa promedio de vacancia ha sido del 5%.

“El aumento de la vacancia ha presionado los valores de lista a la baja, anotando una caída de este indicador en comparación al período anterior, pasando de 0,195 a 0,176 UF/m2. Sin embargo, se observa que los precios de cierre se mantienen en relación con el semestre pasado. La producción, en comparación al cierre del 2022, presenta una disminución, incorporando al inventario 63.029 m2 de nuevos espacios, frente a los 167.659 m2 que se sumaron al stock en el segundo semestre de 2022”, afirma el reporte.

Esta disminución en la ocupación encuentra su explicación en la liberación de superficie en centros, debido, principalmente, a la reducción del sobre stock del inventario por parte de algunos ocupantes.

EL MUNDO FLEX

El mercado logístico en el Gran Santiago sigue destacando por su resiliencia y diversificación, según el primer Informe de Bodegas Flex, desarrollado por Cushman & Wakefield, que da a conocer el panorama completo de este submercado que comprende espacios de almacenamiento compactos, de oficinas y/o locales comerciales en un mismo lugar.

Estas bodegas son módulos agrupados en condominios, que constan de una superficie total construida desde los 3.500 m2. Un proyecto está compuesto por más de 10 subdivisiones, y cada una mide entre 150 y 800 m2. Asimismo, destacan por contar con accesos seguros, áreas de circulación comunes y se pueden encontrar bajo copropiedad inmobiliaria.

Según el análisis, el primer semestre de este año cerró con una vacancia de 4,5%, que corresponde a 44.664 m2 disponibles para ser arrendados, los que están ubicados principalmente en la zona sur y norte de la capital. En tanto, de los proyectos de bodegas flex a la venta, hay 14.973 m2 en oferta en entrega inmediata, especialmente el submercado norte.

Rosario Meneses, líder en Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, señaló que “hemos observado que las pequeñas y medianas empresas están apostando por este formato flex para la última milla, lo que se ve reflejado en el aumento de inversiones por estas bodegas más pequeñas, pero más cercanas y personalizadas de cara al cliente. Su desarrollo, lo ha convertido en un producto muy rentable, ante el aumento de precio de terrenos industriales en sectores con mejor conectividad e imagen corporativa, lo que permite generar un canon de arriendo más alto que las bodegas tradicionales. Son óptimas para la omnicanalidad”.

Según el estudio de Cushman & Wakefield, a fines de 2024 se espera que entren al mercado un total de 268.638 m2, que corresponden a 11 centros nuevos y 2 ampliaciones de proyectos existentes, los que compartirán de forma casi equitativa la modalidad de arriendo y venta, con 48% y 52% respectivamente.

LAS MIRADA DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA

Al hacer doble click sobre las cifras y análisis planteados anteriormente, llegamos al verdadero impulsor de cambios: el cliente. Los clientes han dicho y hecho mucho en cuanto al camino que ha tomado el desarrollo de este sector. Son ellos quienes han marcado la pauta en cuanto al ritmo de crecimiento, al desarrollo de servicios y, por tanto, a las características de los nuevos recintos de bodegaje.

¿Qué esperan los clientes? ¿Cómo ha avanzado la industria? y ¿Qué alternativas nos presenta el mercado? Son algunas de las ideas en las que ahondaron dos importantes actores del mundo del bodegaje, cada uno desde su perspectiva y desde su historia.  

Carlos Figueroa, gerente general de Central Bodegas, empresa de Bodegaje que ha tenido un importante proceso de crecimiento que lo ha llevado a posicionarse como alternativas en distintas comunas de Santiago -dejando atrás su tradicional vinculación con la zona Sur de la región- analizó a los clientes, sus dolores y sus búsquedas.

“Luego de varios años, en donde la logística ha estado desafiada, los clientes tienen mucho más claros sus dolores y, por lo tanto, lo que necesitan de una bodega. Si bien hoy buscan cosas más específicas y relacionadas a sus flujos de operación en resumen necesitan un lugar en donde puedan desarrollar su trabajo sin inconvenientes y que tenga la flexibilidad de poder adecuarse a los cambios”, afirmó.

En esta misma línea, Federico Barros, gerente comercial de Bodegas San Francisco (BSF) comentó que -considerando los cambios del mercado y las operaciones- los clientes necesitan “tener todo lo que requieren para su operación en un solo lugar”.

Ante este requerimiento, la propuesta de valor de BSF ha ido en esa línea, basándose, según Barros, en sus pilares de conectividad, ubicación estratégica, seguridad y flexibilidad; “todos reunidos en cada uno de nuestros centros logísticos”.

En tanto, para el ejecutivo de Central Bodegas, las necesidades del mercado se resumen en: “Ubicación, hoy +70% del costo de la logística se lo lleva el transporte, por lo que hay que “acercarse” al cliente. El segundo punto es la Seguridad, ya que los clientes no solo buscan un lugar donde realizar tranquilos sus trabajos, sino también donde sus transportistas, muchos que operan de noche, puedan llegar sin miedo a sufrir algún problema, y el tercer aspecto son Requerimientos específicos que dependen de su operación, tales como, altura de la bodega, cantidad de puertas/andenes, factibilidad de oficinas/camarines, patio de maniobra, estacionamiento de camiones/empleados, protocolos y equipamientos para extinción de incendio, entre otros”.

EL ESPACIO ADECUADO

El desarrollo del canal online ha sido un factor clave en el momento de la industria. La relevancia estratégica que ha tomado el e-Commerce para las empresas es lo que lleva a que el lugar donde se desenvuelve esta operación (CD) debe contar con las cualidades que le permita cumplir con la promesa al cliente, al menor costo posible.  

“Es importante que el CD cumpla con ambos requerimientos, no solo con que sea funcional o a bajo costo. El cumplir con la promesa al cliente o el user experience es fundamental para la sostenibilidad del negocio. La logística no debe olvidar al cliente y la experiencia que tiene con la empresa, y esto se construye también desde el CD”, destacó Figueroa.

Un punto destacado por Barros son las necesidades de distintos sectores empresariales. En ese sentido, el ejecutivo aseguró que BSF se ha acercado a distintos tipos de clientes, quienes “han descubierto las ventajas que entregan los centros logísticos para optimizar su operación, y nosotros los invitamos a ‘pensar en grande’. En nuestros espacios, pequeñas, medianas y grandes empresas almacenan y distribuyen sus productos”.  

Otro factor para destacar, según el gerente comercial de BSF, es las posibilidades que abre el modelo de Centros Logísticos Multiempresas en la interacción entre clientes y proveedores dentro de estos condominios de bodegas, lo que “ofrece importantes ventajas operativas y también un positivo impacto en la sostenibilidad de las ciudades”.

Así, la relevancia que han adquirido los CD deja atrás esa idea de ver la bodega como el patio trasero de las empresas. Hoy no se entiende el desempeño de las compañías sin un trabajo de las distintas áreas y ahí está Supply Chain y Logística.

“Antes nos referíamos a la bodega y ahora nos referimos al mismo espacio como Centro de Distribución. Físicamente las bodegas no han cambiado mucho, sin embargo, al tener mayor visibilidad y presupuesto han ido incorporando nuevos procesos, tecnología y personal más idóneo”, aseveró el gerente general de Central Bodegas.

En palabras de Federico Barros, en tanto, el centro logístico de hoy debe ser una solución para las empresas (clientes), reuniendo “todo lo que necesitan para operar de manera eficiente y segura. Pero, sobre todo, un buen centro logístico debe ser un aporte real para el buen funcionamiento de las ciudades”, dejando en evidencia la mirada de futuro del sector.  

¿Y EL FUTURO?

Proyectar es quizás la tarea más difícil para las empresas hoy, considerando lo complejo de los mercados y sus constantes variaciones. Sin embargo, ambos ejecutivos se dieron la tarea de mirar el futuro, mostrando señales de confianza, en cuanto al desarrollo del mercado con sello en el servicio y en la sostenibilidad.

“BSF tiene un rol estratégico en la cadena de abastecimiento de la población y nuestro objetivo es cumplirlo de la mejor manera, incorporando cada vez más iniciativas que nos permitan avanzar hacia una logística más verde. Junto con consolidar nuestra posición a nivel sudamericano, BSF se pone a disposición de los requerimientos de la industria logística como una empresa comprometida con contribuir en los grandes desafíos del país”, enfatizó Barros.

En esta línea, el gerente comercial de BSF reconoció que como país tenemos un desafío enorme. “Se requiere contar con una estructura de abastecimiento potente capaz de superar imponderables de la naturaleza o eventos inesperados como fue la pandemia del covid-19, pero con una variable nueva: hacerlo de forma sustentable, considerando la realidad ambiental de hoy”, agregó.

Por su parte, Figueroa reconoció el buen momento de la compañía que los ha llevado a “duplicar nuestros metros cuadrados arrendados y nos hemos diversificado en zonas geográficas y tipología de productos y clientes”.

“Seguimos creyendo en el potencial que tiene la industria, por lo que en nuestro plan estratégico sigue estando presente el crecimiento, pero sin perder nuestro valor más preciado que es la Cercanía. A su vez, proyectamos una empresa más sostenible y amigable con el medio ambiente. Por último, la tecnología es un pilar estratégico sobre el que vamos a seguir invirtiendo”.

¡CENTRAL BODEGA DESTACA!

Actualmente Invinsa está desarrollando dos nuevos centros de bodegaje multi cliente que sumarán en total +80.000 m2. Ambos están muy bien ubicados, ya que se encuentran sobre la Ruta 5, en las comunas de Lampa y San Bernardo. El proyecto ya cuenta con los permisos de edificación y las obras deberían comenzar pronto.

“Estos proyectos consideran bodegas de 12 metros de altura a hombro, andenes, pilares de hormigón, factibilidad para instalar paneles solares en los techos, la última tecnología en materia de seguridad, entre otras”.

¡BODEGAS SAN FRANCISCO DESTACA!

Queremos dar un impulso a las medianas y pequeñas empresas que quieren “pensar en grande”, por lo que contamos con ofertas especiales para estos clientes. En este segmento nuestro pilar de “flexibilidad” es sumamente relevante, ya que podemos ofrecer contratos que se ajustan al crecimiento de cada cliente, aumentando o disminuyendo los metros cuadrados arrendados.  Un ejemplo del sello de BSF es el Centro Logística Vespucio, que está ubicado en Vespucio 400, junto a la carretera Autopista Vespucio Norte Express.